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临沂某某陶瓷有限公司诉王某某房屋租赁合同纠纷案

来源:启阳律师作者:启阳律师时间:2021/4/16 17:04:08 浏览:

临沂某某陶瓷有限公司诉王某某房屋租赁合同纠纷案

临沂市兰陵县人民法院(2020)鲁1324民初2650号案

临沂市中级人民法院(2020)鲁13民终8786号案

案件当事人:

上诉人(原审被告):王某某,汉族,男,住微山县。

被上诉人(原审原告)::临沂某某陶瓷有限公司(以下简称陶瓷公司)。

 

案件事实经过:

2011年8月31日,被告王某某之子案外人王某A与案外人王某C签订《场地租赁合同书》,租用王某C位于兰陵县神山镇某庄村东南处场地22亩每年租金6万元,租赁期间自2011年9月15日至2017年9月16日。2017年4月经原、被告双方协商,被告将上述租赁场地使用权及自建地上附着物(地磅、房屋、硬化地面、院墙等)转让给原告,原告用于存放原材料;原告于2017年4月8日通过案外人程某的银行账户分4次向被告转款18万元。原告陶瓷公司在接受、使用涉案土地及地上附着物多年后, 于2020年5月15日将王某某起诉至兰陵法院,请求判令被告退还原告场地转让费18万元及利息(自2017年4月9日按照同期银行贷款利率计算至实际退还之日),遂酿成此诉。

经审理,一审法院认为:平等民事主体之间从事民事活动,应当遵循诚信原则,秉承诚实,恪守承诺,同时遵循公平原则,合理确定各方的权利和义务。本案中原告陶瓷公司与被告王某某就涉案土地口头达成转让协议,原告方已将转让费18万元转入被告账户,被告也已将涉案土地交由原告使用。但双方签订该协议的目的是为了原告能长期使用该涉案土地用于存放其原材料,而根据被告之子王某A与王某C签订的《场地租赁合同书》的约定,被告在向原告转让涉案土地时,仅对涉案土地享有半年的租赁权,该涉案土地实际所有人系案外人王某C,被告实际对于涉案土地并无处分权,且被告并未提供出证据证实王某C知晓并同意被告转让涉案土地使用权及地上附着物所有权,故对于原、被告双方之间达成的土地转让协议,被告并未提供证据证实王某C对此协议予以追认。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十六条规定,该转让协议应认定为部分无效,即在被告半年租赁期到期后,转让合同无效,而在被告尚有的半年租赁期内,原告实际占用使用涉案土地,该半年内转让合同有效,该半年的涉案土地使用费原告应支付给被告。参考被告王某某之子王某A与涉案土地所有人王某C签订的《场地租赁合同书》的约定,该半年的使用费一审法院酌情认定为3万元。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定,被告应将剩余场地转让费15万元返还原告。故对于原告主张的被告返还其18万元场地转让费中的15万元,一审法院依法予以支持;剩余的3万元,一审法院不予支持。至于原告提出的被告按照同期银行贷款利率支付18万元自2017年4月9日至实际退还之日的利息的诉讼请求,缺乏事实及法律依据,一审法院依法不予支持。

对于被告提出的原告至今才向被告主张解除双方的协议,早已超过解除合同的除斥期间的主张,因原、被告之间的转让协议部分无效,不存在合同解除的除斥期间,故对被告的此项主张,一审法院不予支持。综上,依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十六条、第五十八条之规定,判决:一、被告王某某返还原告陶瓷公司场地转让费15万元,于本判决生效后十日内付清;二、驳回原告陶瓷公司的其他诉讼请求。

 

    一审判决送达后,王某某不服,以判决认定事实不清、适用法律错误等为由提起上诉。经授权,山东启阳律师事务所接受二审委托,指派张惠民、姚斌律师担任王某某二审诉讼代理人,出庭参加诉讼。

 

张惠民、姚斌律师二审代理意见:

一、被上诉人一审起诉主张上诉人未能履行合同与事实不符。

第一,被上诉人一审起诉认可双方达成口头转让协议并支付18万元价款,但双方没有签订书面合同属实,但对于其主张的双方约定的转让标的仅为1500平方米的院子与事实不符:首先,被上诉人在诉状中主张其按照约定付款后上诉人未能按照约定将院子交付给其使用,但其在一审庭审中陈述“于2017年支付转让费后,具体接收该土地时得知该土地非被告所有”,足以证明被上诉人主张口头合同没有履行并非事实。

第二,涉案场地原系废旧的砖厂,面积约22亩,为独立院落,上诉人于2011年8月31日从王某C处承租后,出资建设了生产所需要的土建工程设施及水泥地面硬化,铺设了电缆,安装了监控及地磅一台,修建了两间办公室等,完全符合被上诉人诉状所称受让场地“用于存放原材料”的合同目的。根本不可能存在仅转让给被上诉人1500平方米,而保留其余部分场地及地上设施,双方在同一场所经营的情形。

第三,双方没有约定后续分期交纳租金的情形,该口头合同的转让价款系一次性交清。

第四,被上诉人对于上诉人对涉案场地的权益为租赁且期限为剩余半年明知。如果仅租赁场地1500平方米,被上诉人不可能支付18万元的价款。

第五、被上诉人自2017年付款后,即实际接收并使用了涉案场地、地磅、办公室以及电缆、监控、硬化的地面等用于存放原材料,否则也不可能沉默多年直到2020年5月立案才提起诉讼。

以上事实除证明双方系口头合同关系、约定价款18万元之外,还证明:1.双方对于口头合同的履行方式是先付款后交付;2.转让的标的为涉案院落内的全部场地(包括被上诉人主张但没有明确具体位置的1500平方米场地)及地上附着物;3.被上诉人支付价款后,上诉人随即交付了双方转让的约定的场地及地上附着物;4.转让价款的数额系双方根据场地剩余的租赁期、上诉人投资建设地上附着物的价值及使用期限、场地所有权与地上附着物所有权分属不同主体、上诉人系外地人不可能长期持有且难于合理变现的情况,协商确定。属于双方当事人对各自民事权益的处分。5.涉案口头转让协议系即时结清的合同且已经履行完毕,上诉人不存在任何违约行为。

二、本案双方当事人口头转让协议为有效合同。

根据以上事实和相关证据,以及双方的当庭陈述,证明:1.双方达成的口头协议系双方真实意思表示,内容具体明确;2.协议的内容不违反法律、法规的强制性规定;3.协议约定的权利义务已经双方自愿履行完毕;4.双方当事人均未在法定期限内向法院申请撤销或者变更。该协议为有效合同,对于合同双方具有法律拘束力。

合同效力的认定,应以合同签订时的相关内容、形式是否符合法律、法规的规定为根据。合同法等法律、法规只有附条件生效和附条件解除的规定,以及合同部分条款无效不影响合同其他部分效力的规定,本案中双方未约定生效或者失效的条件,原审判决认定“在被上诉人半年租赁期到期后,转让合同无效”没有法律依据。

三、关于本案的案由。

根据实际履行和口头协议转让的标的,上诉人在租赁期间投资建设的地上设施,系独立于场地使用权之外的不动产物权,该物权的转让属于买卖合同的性质;场地使用权转让的范围、期限受限于原租赁合同的约定,属于转租行为,该口头转让协议属于复合合同。根据法[2011]42号《最高人民法院关于印发修改后的〈民事诉讼案由规定〉的通知》第三条第3款的规定,同一诉讼中涉及两个以上法律关系的,应当依当事人诉争的法律关系的性质确定案由,均为诉争法律关系的,则按诉争的两个以上法律关系确定并列的两个案由,本案应当分别适用关于买卖合同及租赁合同的法律规定。

四、被上诉人主张双方为土地买卖关系没有事实和法律依据。

根据本案争议标的性质,1.上诉人转让的场地使用权系通过租赁合同从王某C处取得,原出租人王某C并未提出异议或者请求解除合同,其租赁内容并不违反法律强制性规定,也不损害国家、集体和他人的合法权益,更不违反公序良俗,该场地转租合同及转租关系合法有效;2.涉案场地的地上附着物,系上诉人在租赁期间投资建设,属于物权的范畴,对于地上附着物的转让亦不属于土地转让行为。

被上诉人主张双方为土地买卖关系,系故意混淆概念,没有任何事实和法律依据。

五、被上诉人请求上诉人返还价款,违背诚实信用原则,没有法律依据。

第一,被上诉人已经整体接受并使用涉案院落、场地和上诉人建设并转让地上附着物多年,被上诉人受让场地的租赁费和地上附着物的的市场价格,远远高于其实际支付的18万元。其在转让合同成立并履行近3 年以后,才以只租赁了1500平方米场地,没有使用其余部分场地及地上附着物为由起诉,作为商事主体或者健康的完全行为能力成年人,明显属于无理缠诉,违背诚信原则。

第二,根据双方约定的价款,其租赁标的仅为1500平方米的场地的确有失公平,但是被上诉人在接收租赁物后,既未及时提出异议,也未请求撤销、变更或者解除合同。依其主张,可能存在三种原因:一是被上诉人认可18万元,租赁1500平方米场地期限半年,属于对其民事权利和民事诉讼权利的处分;二是被上诉人在接受租赁标的后,没有及时提出异议,根据《合同法》第一百五十八条第二款的规定:“当事人没有约定检验期间的,买受人应当在发现或者应当发现标的物的数量或者质量不符合约定的合理期间内通知出卖人。买受人在合理期间内未通知或者自标的物收到之日起两年内未通知出卖人的,视为标的物的数量或者质量符合约定”,但本案被上诉人在转让合同成立并履行近3年之后才起诉,被上诉人从实体上丧失胜诉权,即便起诉也不应胜诉;三是上诉人全面适当地履行了合同,被上诉人予以认可,但因后来发生的其他情况而恶意起诉。

综上,被上诉人的起诉不具备合法的请求权基础,依法不能得到法律的支持。

六、原审判决未查清双方协议约定权利义务和实际履行情况,判决上诉人退还场地转让费15万元,认定与事实不符,适用法律错误。

在双方均认可存在口头协议但对具体约定的权利义务无法达成一致的情况下,根据《民法典》第五百一十一条的规定:“合同生效后,当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明的,可以补充;不能达成补充协议的,按照合同相关条款和交易习惯确定。”

首先,根据我国《合同法》第十条规定:“当事人订立合同,有书面形式、口头形式和其他形式。”本案所涉口头合同符合法律规定的形式要件。根据双方实际履行情况,被上诉人将18万元支付给上诉人后,上诉人即在当天将涉案场地及地磅、办公室、监控等地上附着物一次性交给被上诉人,双方之间的口头协议属于合同法上即时结清的合同。根据《合同法》第九十一条“有下列情形之一的,合同权利义务终止:(一)债务已经按照约定履行”的规定,被上诉人虽起诉,但双方不再存在实体法上权利义务。被上诉人提起本案起诉违反了该法律规定的诚实信用原则,人民法院不应予以支持。

其次,被上诉人仅以其单方制作、记账凭证中“场地转让费”的内容主张本案系土地买卖关系证据不足:1.“场地转让费”不能说明系所有权转让还是使用权的转让;2.该凭证中注明的“场地转让费”显然不能对应实际交付的地上附着物和上诉人依据租赁合同取得的场地租赁使用权;3.场地的含义为土地,而不论是国有土地转让还是集体土地的转让均经所有权人同意或者批准,并应履行法定的手续而非上诉人与被上诉人双方能够协商决定。4.原审判决无视上诉人对本案事实的说明以及口头协议的实际履行情况,以该转账凭证推定出本案系土地转让协议,不符合双方口头协议的约定和相关法律、法规的规定。

第三,原审判决参考上诉人与案外人王某C签订的《场地租赁合同书》的标准(每年6万元)认定被上诉人使用涉案场地半年的使用费为3万元不当,上诉人租赁该场地后,对该场地的地面进行了整平、硬化,铺设了电缆、安装了监控、地磅,加盖了办公室,已经形成了独立于场地租赁权之外的物权。原审判决未考虑上诉人在租赁场地后新设物权和价值,以及由被上诉人接收使用的事实,径直按照上诉人与王某C《场地租赁合同书》约定的原有场地租赁价格,认定全部地上附着物及场地租赁权的整体转让价款为3万元,判决上诉人返还15万元,认定事实错误,适用法律错误,亦有失公平、公正。

综上所述,被上诉人的诉讼请求没有事实和法律依据,原审判决认定事实错误,适用法律错误,判决结果错误,请求二审法院依法查实,驳回被上诉人的诉讼请求,以维护上诉人的合法权益。

 

经审理,临沂中院二审认为:

    本案中,双方当事人之间经口头协商,上诉人将涉案场地及地上附着物转让给被上诉人使用,被上诉人将场地转让费支付给上诉人,被上诉人实际使用涉案场地,双方虽然并未签订书面租赁合同,但双方之间的转让系双方真实意思表示,并不违背法律、行政法规的强制性规定,应为有效合同。对于18万元的款项对应的标的物范围及性质问题。根据双方合同的履行情况及18万元系一次性支付费用,结合上诉人与案外人王某C之间签订的合同中土地租赁费用,18万元的款项应为22亩土地使用权的转租和场地内上诉人所建的地上附着物的转让。被上诉人在接受租赁标的及转让物品后,并没有提出异议,在合同达成三年后向法院主张双方为买卖合同关系,因上诉人对涉案土地没有处分权,买卖关系不成立,涉案合同无效,要求上诉人应将18万元款项退还显然与常理不符。一审认定涉案合同部分有效、部分无效,判决上诉人返还被上诉人转让费15万元不当,予以纠正。

   

临沂中院二审判决:

    一、撤销山东省兰陵县人民法院(2020)鲁1324民初2650号民事判决;

    二、驳回被上诉人临沂某某陶瓷有限公司的诉讼请求。

 

《民法典》第七条规定,民事主体从事民事活动,应当遵循诚信原则,秉持诚实,恪守承诺。诚信原则是指民事主体在从事民事活动时,应当诚实守信,正当行使民事权利并履行民事义务,不实施欺诈和规避法律的行为,在不损害他人利益和社会利益的前提下追求自己的利益。诚信原则是市场经济活动中的一项基本道德准则,我国经济、政治、文化和社会健康发展的重要保障。在本案中,涉案当事人系多年的合作伙伴,却诚信缺失,导致纠纷发生。代理律师在委托人一审败诉的情况下,接手二审诉讼,全面分析案情,论证各方证据,据理力争,取得二审胜诉,委托人的合法权益最终得到人民法院的维护。

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